Chi phí sang tên sổ đỏ, mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?

Trước khi ký hợp đồng mua bán hay làm thủ tục sang tên sổ đỏ, câu hỏi đầu tiên ai cũng thắc mắc là "hết bao nhiêu tiền?". Một giao dịch nhà đất thường phát sinh năm khoản thuế và phí, do các văn bản khác nhau quy định. Bài này liệt kê đầy đủ từng khoản, cách tính, ai phải nộp và khi nào được miễn — số liệu rà tới tháng 7/2026.

Sang tên, mua bán nhà đất gồm những khoản nào?

Năm khoản chính khi chuyển nhượng một căn nhà hoặc thửa đất:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng — theo luật do bên bán nộp.
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá tính lệ phí, khống chế tối đa 500 triệu đồng một tài sản — bên mua nộp khi đăng ký sang tên.
• Phí công chứng hợp đồng: tính luỹ tiến theo giá trị hợp đồng (Thông tư 257/2016/TT-BTC), tối đa 70 triệu đồng — hai bên tự thoả thuận ai trả.
• Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ: phổ biến khoảng 0,15% giá trị, nhiều nơi khống chế tối đa 5 triệu đồng — bên mua nộp.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận (làm bìa sổ): mức cố định nhỏ, thường vài chục đến 100 nghìn đồng — bên mua nộp.

Ba khoản đầu là phần lớn số tiền; hai khoản cuối do Hội đồng nhân dân từng tỉnh quy định nên khác nhau theo địa phương. Nhập giá chuyển nhượng vào công cụ dưới đây để ra ngay tổng và bảng chi tiết từng khoản:

Tính trên giá nào? Nguyên tắc "không thấp hơn bảng giá đất"

Cả thuế thu nhập cá nhân 2% lẫn lệ phí trước bạ 0,5% đều tính trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Nhưng nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất (và giá nhà) do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành, cơ quan thuế sẽ lấy mức cao hơn để tính. Vì vậy khai giá thật thấp để né thuế thường không có tác dụng, mà còn rủi ro bị truy thu.

Ví dụ: căn nhà 3 tỷ đồng hết bao nhiêu?

Giả sử mua bán thông thường, giá chuyển nhượng 3 tỷ đồng, không thuộc diện miễn giảm:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% × 3 tỷ = 60.000.000 đồng (bên bán).
• Lệ phí trước bạ: 0,5% × 3 tỷ = 15.000.000 đồng (bên mua).
• Phí công chứng: theo biểu, hợp đồng 3 tỷ là 2.200.000 đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ: 0,15% × 3 tỷ = 4.500.000 đồng (dưới trần 5 triệu).
• Lệ phí cấp sổ: khoảng 100.000 đồng.
• Tổng cộng khoảng 81,8 triệu đồng — trong đó bên bán gánh 60 triệu (thuế), bên mua khoảng 19,6 triệu, còn phí công chứng 2,2 triệu do hai bên thoả thuận.

Đổi con số giá, công cụ tính lại toàn bộ ngay lập tức; bạn cũng có thể sửa tỷ lệ phí thẩm định và lệ phí cấp sổ cho khớp tỉnh, thành nơi mình nộp hồ sơ.

Ai trả khoản nào — bên mua hay bên bán?

Theo quy định, bên bán là người có thu nhập nên nộp thuế thu nhập cá nhân 2%; bên mua nộp lệ phí trước bạ, phí thẩm định và lệ phí cấp sổ khi đăng ký sang tên. Phí công chứng thì luật để hai bên tự thoả thuận, thực tế thường bên mua trả hoặc chia đôi. Hai bên hoàn toàn có thể thoả thuận khác đi (ví dụ bên mua nộp thay toàn bộ) và ghi rõ trong hợp đồng — thoả thuận này chỉ ràng buộc giữa hai bên, còn với cơ quan thuế thì nghĩa vụ pháp lý vẫn giữ nguyên.

Trường hợp nào được miễn thuế, lệ phí?

Đây là chỗ nhiều người hiểu nhầm, nên cần phân biệt rõ giữa hai sắc thuế:

• Thuế thu nhập cá nhân được miễn khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất giữa vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con; ông bà nội, ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau. Ngoài ra, bên bán chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam và đã sở hữu từ 183 ngày trở lên, chuyển nhượng toàn bộ, cũng được miễn.
• Lệ phí trước bạ chỉ được miễn khi tặng cho hoặc thừa kế nhà đất giữa những người thân nêu trên. Nếu là mua bán có thanh toán giữa người thân (kể cả cha mẹ bán cho con) thì vẫn phải nộp trước bạ 0,5% — không được miễn.
• Phí công chứng không có diện miễn theo quan hệ gia đình, vẫn nộp đầy đủ trong mọi trường hợp.

Trong công cụ, đánh dấu ô "Miễn thuế TNCN" và/hoặc "Miễn lệ phí trước bạ" đúng với trường hợp của bạn để loại khoản đó khỏi tổng.

Mua nhà bằng vốn vay thì tính thêm gì?

Nếu bạn vay ngân hàng để mua, ngoài thuế và phí sang tên còn có tiền trả góp hằng tháng và tổng lãi phải trả trong cả kỳ vay. Dùng công cụ tính lãi vay để ước lượng khoản trả góp và xem lịch trả nợ từng tháng trước khi quyết định:

Mọi phép tính đều chạy ngay trong trình duyệt của bạn, không có bước gửi giá nhà hay thông tin giao dịch lên máy chủ nào. Kết quả chỉ để ước lượng nhanh — hãy đối chiếu với cơ quan thuế và văn phòng công chứng nơi bạn làm thủ tục, vì phí địa phương và bảng giá đất thay đổi theo từng tỉnh và từng thời kỳ.