Phí công chứng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?

Nhiều người mua nhà chỉ nhẩm sẵn thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%, rồi bất ngờ với ba khoản còn lại khi ra phòng công chứng: phí công chứng hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ. Ba khoản này không lớn bằng thuế và trước bạ nhưng cộng lại cũng đáng kể, nhất là với nhà đất giá trị cao. Bài viết bóc tách từng khoản và ai thường chịu — số liệu rà tới giữa năm 2026.

Phí công chứng hợp đồng tính theo giá trị tài sản

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính theo bậc thang trên giá trị tài sản (lấy giá cao hơn giữa giá hợp đồng và bảng giá đất). Khung phí áp dụng chung trên cả nước, đại lược như sau:

• Giá trị dưới 50 triệu: 50.000 đồng.
• Từ 50 đến 100 triệu: 100.000 đồng.
• Trên 100 triệu đến 1 tỷ: 0,1% giá trị tài sản.
• Trên 1 tỷ đến 3 tỷ: 1 triệu đồng cộng 0,06% phần vượt 1 tỷ.
• Trên 3 tỷ đến 5 tỷ: 2,2 triệu đồng cộng 0,05% phần vượt 3 tỷ.
• Trên 5 tỷ đến 10 tỷ: 3,2 triệu đồng cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ.
• Trên 10 tỷ: 5,2 triệu đồng cộng 0,03% phần vượt 10 tỷ, và tối đa không quá 70 triệu đồng cho một hợp đồng.

Phí thẩm định hồ sơ khi cấp sổ

Khi nộp hồ sơ đăng ký sang tên, văn phòng đăng ký đất đai thu phí thẩm định hồ sơ để xét điều kiện cấp giấy chứng nhận. Khoản này do Hội đồng nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định nên mức thu khác nhau theo địa phương — có nơi thu một mức cố định, có nơi tính theo tỷ lệ phần trăm nhỏ trên giá trị nhà đất và khống chế mức tối đa. Bạn nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản để biết con số chính xác.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận (cấp sổ)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (thường gọi là lệ phí cấp sổ) cũng do từng địa phương quy định. Với cá nhân, hộ gia đình, mức thường chỉ từ vài chục nghìn đến khoảng một trăm nghìn đồng; trường hợp cấp mới có cả nhà và đất thường cao hơn cấp đổi, cấp lại. Đây là khoản nhỏ nhất trong ba khoản nhưng vẫn cần chuẩn bị. Để ước lượng toàn bộ chi phí sang tên gồm thuế, lệ phí và các khoản phí này, bạn nhập giá trị nhà đất vào công cụ:

Ai chịu khoản nào?

Luật không bắt buộc bên nào phải trả phí công chứng, mà để hai bên thỏa thuận. Thông lệ phổ biến:

• Phí công chứng hợp đồng: hai bên thỏa thuận, thực tế thường bên mua trả hoặc chia đôi.
• Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ: bên mua chịu, vì đây là bên đứng tên nhận giấy chứng nhận mới.
• Thuế thu nhập cá nhân 2%: bên bán; lệ phí trước bạ 0,5%: bên mua. Tất cả đều có thể thỏa thuận lại và ghi rõ trong hợp đồng.

Ví dụ: mua bán căn nhà 2 tỷ đồng

• Phí công chứng: 1 triệu + 0,06% × (2 tỷ − 1 tỷ) = 1 triệu + 600.000 = 1,6 triệu đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ: tùy địa phương, giả sử khoảng 1 triệu đồng.
• Lệ phí cấp sổ: khoảng 100.000 đồng.
• Ba khoản này cộng lại khoảng 2,7 triệu đồng, chưa gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Mọi phép tính chạy ngay trong trình duyệt, không lưu thông tin giao dịch. Phí thẩm định và lệ phí cấp sổ do từng địa phương quy định và có thể thay đổi, nên hãy hỏi trực tiếp văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất để có con số chính xác trước khi làm thủ tục.